Заключение Договора приобретения недвижимости зачастую ещё не является финальной точкой при покупке квартиры или дома. Законом предусмотрено немало ситуаций, в которых сделка может быть оспорена и признана недействительной. По статистике процент оспариваемых в суде сделок с недвижимостью составляет 15% на основании §2 гл. 9 ГК РФ – «Недействительность сделок».
ВИДЫ ОСПАРИВАНИЯ СДЕЛКИ
В зависимости от обстоятельств и условий заключения договора, сделку можно:
- оспорить через суд;
- признать ничтожной.
НИЧТОЖНЫЕ СДЕЛКИ
Ничтожной признается сделка, которая была изначально заключена с нарушением Закона.
К ничтожным относятся:
- сделки, заключенные с нарушением законодательства и ущемляющие права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ);
- сделки, заключенные с целью противоречащей правопорядку, например, по заведомо подложным документам (ст. 169 ГК РФ);
- заключенные с лицами, которые признаны недееспособными (ст. 171 ГК РФ);
- заключенные с лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста – до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
- фиктивные сделки, предназначенные только создания мнимой передачи собственности, но не изменяющие реальное владение недвижимостью по факту, например, фиктивное дарение дома,
- квартиры или земельного участка (ст. 170 ГК РФ);
- притворные сделки, когда под зарегистрированной сделкой пытаются скрыть наступление других отношений и передачи недвижимости, например, под «маской» дарения прикрывается факт
- продажи квартиры с реальной передачей денег (ст. 170 ГК РФ);
- сделки, которые изначально не подлежат отчуждению, в т. ч. при наложении ареста на имущество (ст. 174.1 ГК РФ),
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ
Суд может признать сделку недействительной, если она совершена с нарушениями законодательства или иных правовых актов.
Недействительными признаются сделки:
- совершенные без согласия третьего лица, если такое согласие требуется по закону (ст. 173.1 ГК РФ);
- совершенные несовершеннолетним лицом без согласия родителей или опекунов (ст. 175 ГК РФ);
- совершенная дееспособным лицом, чьи ограничения в дееспособности установлены в судебном порядке (ст. 176 ГК РФ);
- совершенные лицом, не осознающим значение совершаемых им в данный момент действий – наркотическое или алкогольное опьянение, шок, аффект (ст. 177 ГК РФ);
- совершенная в результате заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- совершенная под влиянием угрозы, обмана, насилия, в тяжелой жизненной ситуации (ст. 179 ГК РФ).
ПОМОЩЬ АДВОКАТА
Наличие прямых или косвенный оснований для признания сделки недействительно еще не означает, что суд однозначно признает её таковой. Нюансов очень много и чтобы выиграть дело в суде необходимо обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на судебных спорах.
Помощь юриста необходима ещё до момента подписания договора купли-продажи. Не следует слепо доверять уверениям риэлторов или других посредников, что сделка «чистая», договор шаблонный и никаких проблем не возникнет. Риэлторы являются заинтересованными лицами, им нужно получить своё вознаграждение, к тому же они не достаточно компетентны в юридических тонкостях. Риэлтор может сознательно умолчать о фактах, препятствующих совершить сделку, или просто не знать о них, не понимать их важности. Поэтому без помощи опытного адвоката совершать покупку недвижимости очень рискованно. В результате можно остаться и без квартиры, и без денег, которые были на неё потрачены. Затраты на адвокатские услуги ничтожны по сравнению с потерями, которые возникнут, если договор приобретения недвижимости впоследствии будет оспорен.
